Больше всего квартир на вторичном рынке жилья стоимостью от 200 миллионов рублей в Москве сконцентрировано на улице Усачева, а также на Минской и Мосфильмовской улицах, а по числу сделок с такими лотами лидируют Хамовники, Якиманка и Пресненский район, рассказали РИА Недвижимость эксперты элитного рынка, добавив, что с момента его становления спрос эволюционировал от домов советской номенклатуры до столичных кварталов с историей. Адрес играет не последнюю роль в определении ценника на вторичное жилье в Москве, но правильнее сказать, что улица устанавливает стоимостные рамки, а дальше между собой начинают конкурировать отдельные дома и квартиры, подчеркнула член правления Ассоциации агентств элитной недвижимости (AREA) Майя Павлова. При этом на наиболее дорогих улицах предложение зачастую ограничивается одним или несколькими лотами в жилом комплексе, обратил внимание партнер NF Group Андрей Соловьев. Согласно подсчетам агентства "Intermark Городская Недвижимость", на данный момент на вторичном рынке Москвы продается более 1,1 тысячи квартир с ценником от 200 миллионов рублей. Их общая стоимость приближается к 462 миллиардам рублей, суммарная площадь превышает 280 тысяч квадратных метров. Средняя цена лота – 406,7 миллиона рублей при средней стоимости квадратного метра 1,8 миллиона рублей. В том числе верхний сегмент представлен 31 объектом дороже 1 миллиарда рублей. Следом за тройкой лидеров идут улицы Дружинниковская и Ефремова (28 и 25 лотов соответственно), 1-й Красногвардейский проезд и улица Братьев Фонченко (по 24 квартиры), Саввинская набережная с 22 объектами, Погодинская с 20 лотами, Малая Пироговская и Пресненская набережная (по 18 лотов). При этом всего в выборку компании вошли 238 улиц. Как подсчитали в "Авито Недвижимости" на основе данных Роскадастра, в первом полугодии 2026 года в Москве зарегистрированы 115 продаж квартир по договорам купли-продажи стоимостью от 200 миллионов рублей, что на 6% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Средняя цена квадратного метра в сделках составила 1,78 миллиона рублей, а объекта–376 миллионов рублей, его средняя площадь равна 211 квадратным метрам. Основной объем таких сделок, по словам руководителя аналитического центра Ольги Клещеевой, приходится на несколько районов Москвы: лидируют Хамовники, которые сформировали 38% продаж квартир от 200 миллионов рублей, далее следуют Якиманка с долей 17% и Пресненский район с 16%. Еще 6% и 5% соответственно пришлись на Раменки и Арбат. В совокупности пять этих районов образовали 82% продаж в рассматриваемом сегменте, добавила Клещеева. Самое дорогое жилье, по информации "Авито Недвижимости", сосредоточено в Хамовниках, где средняя стоимость квадратного метра достигла 1,33 миллиона рублей. На Якиманке показатель составил 1,1 миллиона рублей, на Арбате–1,05 миллиона рублей, в Пресненском районе–870 тысяч рублей, в Раменках–776 тысяч рублей. Значительная концентрация дорогого жилья в этих районах, по мнению Клещеевой, связана с сочетанием нескольких факторов: центральным расположением, сложившимся статусом локаций, развитой городской средой и близостью к паркам, набережным и ключевым точкам деловой и культурной жизни. Например, Хамовники включают такие традиционно премиальные локации, как Остоженка и Пречистенка, Якиманка сочетает близость к Кремлю с крупными парковыми и культурными пространствами, Пресненский район выделяет доступ к деловой инфраструктуре и "Москва-Сити", пояснила аналитик. Рынок сегодня отличается выраженной фрагментацией: дорогие предложения распределены по множеству локаций Центрального округа столицы и не только, а не сконцентрированы исключительно на нескольких знаковых улицах, добавила президент экосистемы Kalinka Екатерина Румянцева. Современный рынок премиального жилья в Москве начал формироваться в 1990-х годах, рассказала партнер архбюро ABD architects Катерина Левянт. Из-за отсутствия нового предложения в первые постсоветские годы ценились бывшие дома партийной номенклатуры на Кутузовском, Ленинском и Комсомольском проспектах, Фрунзенской набережной, дополнил старший научный сотрудник Музея Москвы Денис Ромодин. Первые элитные дома строили в разных локациях центра столицы, а также в ее западной, юго-западной и северо-западной частях. Главный архитектор архбюро MORS Architects Дмитрий Макеенко напомнил, что первым элитным ЖК Москвы стал проект на улице Вересаева, 6 – далеко за пределами самых дорогих адресов города. Ближе к смене тысячелетий формируется так называемая "золотая миля" в Хамовниках–территория от Остоженки до Пречистенской набережной с прилегающими кварталами и переулками, прежде всего Бутиковским, Молочным и 1-м Зачатьевским. Тогда же появляется новая для своего времени типология клубного дома, предусматривающая небольшое количество просторных квартир, сказал руководитель архбюро Le Atelier Сергей Колчин. При этом еще в 1990-е некоторые участки здесь годами не находили инвесторов: дорогим адресом Остоженка стала в результате преобразования территории, а не просто благодаря унаследованной репутации, подчеркнул сооснователь архитектурной студии dot.bureau Алексей Чадович. К началу 2020-х в число самых дорогих адресов входили Софийская набережная, улицы и переулки вокруг Патриарших прудов, Никольская, Большая Никитская, Романов переулок, не утратил позиций Кутузовский проспект и прилегающие локации, перечислил Макеенко. К 2026 году, по мнению архитектора, в Москве четко разделились районы, где новое дорогое жилье больше не строится и все предложение сосредоточено в старом фонде, и адреса, которые известны за счет возводимых новостроек. При этом география элитного жилья эпохи новой России во многом повторяет дореволюционную, заявил Колчин. "Левенсон" на Патриарших прудах, "Ильинка 3/8" и "Николь" в районе Китай-города, в считанных метрах от Кремля, Le Dome у храма Христа Спасителя, клубный дом "Обыденский №1" в Хамовниках и "Лаврушинский" на Якиманке–все они остаются примерно в тех же местах, где состоятельные москвичи селились еще до революции. В ближайшей перспективе спрос на самые дорогие квартиры столицы может скорректироваться вниз из-за серьезного пересмотра кадастровой стоимости объектов и резкого увеличения налоговых ставок, предположила директор управления элитной недвижимости риелторской компании "Метриум Премиум" Анна Раджабова. При этом кардинальной смены географии улиц с наибольшим предложением самого дорогого вторичного жилья эксперты не ожидают. В числе наиболее вероятных лидеров будущего рейтинга самых дорогих адресов Москвы Чадович также назвал Остоженку, Пречистенскую набережную, Молочный и Бутиковский переулки, а также Малую Бронную. Преимущество этих адресов, на взгляд архитектора, заключается в трудновоспроизводимом сочетании центрального положения, исторического окружения и возможности создать камерное жилье – характеристик, которые в следующее десятилетие не станут менее ценными, чем сейчас. На более длительном горизонте представитель AREA Ирина Жарова-Райт допустила существенные изменения в расстановке сил на рынке элитной недвижимости Москвы. В перспективе 2036-2041 годов элитный рынок, по мнению риелтора, переживет серьезную смену поколений и технологический сдвиг, когда главными причинами утраты премиальными адресами своей "модности" и статуса безусловной элитарности станут эстетическое и инженерное устаревание зданий, а также изменение самого портрета богатого покупателя, его пристрастий и желаний. Очередной виток эволюции рынка столичной элитки Колчин, например, связывает с переосмыслением первой дорогой постсоветской недвижимости. Многие дома 1990-х, как объяснил архитектор, строились еще до того, как рынок понял, каким вообще должно быть премиальное жилье. Сегодня большие квартиры с низкими потолками, небольшими окнами, неидеальными планировками и почти полным отсутствием привычных теперь сервисов непросто встроить в ценовую политику лакшери-сегмента, в то время как расположены такие дома на очень дорогой земле, в прекрасных локациях. Поэтому он не исключил, что в какой-то момент ценность участка может оказаться значительно выше ценности самого здания, и тогда у уже известных дорогих улиц появится возможность прожить еще один цикл развития.